Comment la remontée des taux menace l’immobilier

Des taux d’intérêt plus élevés pour freiner les marchés immobiliers porteurs Les marchés où les prix de l’immobilier ont bondi tout au long de la pandémie sont en fait les plus exposés à un accident Un mélange d’évaluations plus élevées et de coûts hypothécaires croissants menace de faire baisser les prix de l’immobilier dans plusieurs systèmes financiers sophistiqués, mettant fin à deux années d’augmentation des coûts sur fond de taux d’intérêt historiquement bas. Juste après avoir réduit la responsabilité des propriétaires au début de la pandémie, les banquiers centraux resserrent maintenant la politique monétaire à un rythme rapide pour faire face à la forte hausse des prix alors qu’un ralentissement économique mondial semble de plus en plus probable – révélant les marchés à un accident possible.

Bien que les experts pensent que l’évolution mondiale des coûts de l’immobilier ne fera probablement que ralentir, ils préviennent que certains pays spécifiques subiront des chutes brutales lorsque leurs banques centrales augmenteront fortement leurs taux. En Nz, les coûts ont déjà chuté et certains signes, tels que les approbations et les demandes de prêts immobiliers, rachat de crédit auto révèlent que l’activité aux États-Unis commence à bégayer. « Au cours du dernier mois, il y a eu incontestablement un ralentissement de l’exercice d’achat [au Royaume-Uni] », a déclaré Tag Harris, chef professionnel du courtier en prêts hypothécaires britannique SPF Personal Clients. « Ce ralentissement est dû à la hausse des prix, mais aussi à des préoccupations financières plus larges : la crise de l’énergie, la hausse des prix, le prix de la vie en général. » Le risque de chute des prix est particulièrement grave dans d’autres systèmes financiers « anglophones » tels que les États-Unis, le Canada et l’Australie, ainsi que dans les pays nordiques comme la Suède, selon Vicky Redwood, consultante principale chez Funds Economics. « Si la hausse des prix s’avère être un problème encore plus important, avec des taux d’intérêt qui augmentent dans tous les pays bien au-delà de ce qui est actuellement prévu, cela pourrait entraîner une baisse plus généralisée du coût des logements », a déclaré Redwood.

Elle prévoit actuellement des baisses de 20 pour cent au Canada et en Nouvelle-Zélande, de 15 pour cent en Australie, de 10 pour cent en Suède, tandis que la valeur des maisons pourrait baisser de 5 à 10 pour cent au Royaume-Uni et aux États-Unis. Les marchés où le taux d’accession à la propriété et le recours aux prêts hypothécaires à taux variable sont élevés sont les plus exposés aux baisses de coûts, ont déclaré un certain nombre d’économistes. « Plus ces deux proportions sont élevées, plus la répercussion des hausses de prix est forte », a déclaré Stefano Pica, un économiste qui a écrit sur le cadre des marchés hypothécaires nationaux. « Il y aura une grève des besoins fondamentaux, car les propriétaires de prêts hypothécaires soumis à la hausse des taux consomment moins. Cela se traduira par une baisse des prix des maisons à terme. » Les ventes forcées de produits sont possibles sur les places de marché où un grand pourcentage des prêts hypothécaires est soumis à des taux ajustables. « Si les ménages commencent à avoir du mal à faire face à la hausse des dépenses hypothécaires, alors nous pourrions voir des défauts de paiement, des défaillances et des ventes [forcées] », a déclaré Barbara Rismondo, vice-présidente senior de l’agence de notation Moody’s.

Les prêts hypothécaires à taux ajustable ne sont généralement pas la seule source réelle de problème. Quelques-uns de ces marchés considérés comme sujets à des baisses de prix ont des niveaux plus faibles de prêts hypothécaires à taux ajustable, à moins de 50 pour cent, mais une grande proportion d’emprunteurs qui sont prêts à rétablir leurs contrats à taux révisable à court terme. Contrairement au Royaume-Uni et aux États-Unis, un certain nombre de petites économies sophistiquées n’ont pas connu de modifications significatives au sein de leurs marchés immobiliers juste après 2008, laissant les coûts croître de manière continue pendant la majeure partie des 20 dernières années. Puis vint la pandémie. Des taux d’intérêt basiques et d’autres directives visant à augmenter les prix des maisons, couplés à une recherche de maisons plus grandes alors que la situation sanitaire mondiale obligeait les gens à passer plus de temps à l’intérieur, ont suralimenté le marché.

D’après le répertoire des coûts réels des logements de l’OCDE, entre la fin de 2019 et le 3e trimestre de 2021, la valeur des logements a augmenté de plus de 30 % en Nouvelle-Zélande, tandis que Melbourne, le Canada et les États-Unis ont enregistré des augmentations d’environ 20 %. Les prix étant actuellement élevés par rapport aux revenus, une hausse des prix pourrait déprimer la demande, car le coût d’obtention d’un prêt hypothécaire dissuade les acheteurs potentiels. Les taux réparés à 5 ans au Canada étaient déjà au-delà de 5 pour cent – contre 1,9 pour cent en janvier 2021 – avant que l’institution financière du Canada ne déclare cette semaine qu’elle faisait grimper les prix de 100 facteurs de base. Une récession mondiale, qui, selon les experts économiques, est un scénario de plus en plus probable pour la saison hivernale, entraînerait davantage de désagréments sur le marché immobilier.

Le plus grand risque est qu’un ralentissement entraîne des problèmes sur les marchés du travail. « Pour voir une baisse substantielle [des prix de l’immobilier], il faudrait qu’une explosion du chômage se produise ? ????. [poussant les particuliers à vendre] », a déclaré Innes McFee, économiste en chef à Oxford Business economics, un groupe d’étude. Les marchés ont commencé à prendre en compte le risque accru d’un ralentissement économique mondial. De larges baisses ont déjà été documentées sur une variété de marchés de produits, les traders pariant que les dépenses de crédit plus élevées commenceront à peser considérablement en cas de besoin. Un point lumineux est certainement la santé relative du programme financier. Les analystes restent certains que, ayant développé des tampons de capital plus solides à la suite de la crise financière de 2008, le système financier sophistiqué reste capable de résister à toute chute substantielle des évaluations à domicile.